Presidente de la comunidad de propietarios: funciones, derechos y cómo renunciar

El presidente de la comunidad de propietarios es la figura legal que representa a todos los propietarios del edificio. Firma contratos, convoca juntas, requiere a vecinos conflictivos y ejecuta los acuerdos adoptados. Es el cargo con más responsabilidad de la comunidad, y el que más rechazo genera cuando llega el turno.

Muchos propietarios no saben exactamente qué implica ser presidente, qué pueden exigirle y si pueden negarse a serlo. Esta guía responde a todas esas preguntas con lo que dice la ley y lo que pasa en la práctica en comunidades como las del Pallars.

Qué dice la ley sobre la figura del presidente

El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal define al presidente como uno de los cuatro órganos de gobierno de toda comunidad, junto con el vicepresidente, el secretario y el administrador. Es el representante legal de la comunidad en todos los ámbitos, judiciales y extrajudiciales.

La ley establece que el cargo es obligatorio para cualquier propietario que sea designado. No se puede rechazar sin causa justificada. Y la causa justificada no la decide el propietario: la decide la junta o, si hay discrepancia, un juez.

En Cataluña, el Codi Civil de Catalunya, en su artículo 553-16, regula también la figura del presidente con algunas especificidades propias del régimen catalán que complementan la normativa estatal en determinados aspectos de gestión interna.

Cómo se elige el presidente de la comunidad

La Ley de Propiedad Horizontal permite tres sistemas de designación distintos, y la comunidad puede elegir el que prefiera o el que establezcan sus estatutos.

El sistema más habitual es el turno rotatorio, en el que el cargo va pasando de un propietario al siguiente de forma ordenada, generalmente por orden de planta y puerta.

Es el sistema más frecuente porque evita favoritismos y distribuye la carga de forma equitativa entre todos los propietarios del edificio.

El segundo sistema es el sorteo, que se utiliza cuando no hay un turno establecido o cuando se necesita elegir presidente de forma urgente sin seguir un orden previo.

El tercer sistema es la elección voluntaria, en la que cualquier propietario que quiera asumir el cargo puede presentarse y la junta vota.

Este sistema es útil cuando hay algún propietario especialmente motivado o con tiempo disponible para dedicar al cargo, aunque puede generar tensiones si la elección no es consensuada.

El mandato del presidente dura un año, salvo que los estatutos de la comunidad establezcan un período diferente. Al finalizar, el presidente saliente debe traspasar toda la documentación y las claves de acceso al nuevo presidente para garantizar una transición ordenada.

Funciones del presidente según la Ley de Propiedad Horizontal

Representación legal de la comunidad

El presidente es el representante legal de la comunidad en todos los ámbitos. Puede comparecer ante juzgados y tribunales en nombre de la comunidad, firmar contratos con proveedores y empresas de mantenimiento, y actuar en cualquier gestión administrativa que afecte al edificio.

Esta representación legal implica responsabilidad. Si el presidente firma un contrato sin autorización de la junta cuando debería haberla obtenido, puede incurrir en responsabilidad personal frente a la comunidad.

Por eso es importante conocer bien qué actuaciones requieren acuerdo previo de la junta y cuáles puede ejecutar por iniciativa propia.

Convocatoria y presidencia de juntas

El presidente es el único órgano con facultad para convocar las juntas de propietarios. Ni el administrador ni ningún propietario pueden convocar una junta por iniciativa propia sin pasar antes por el presidente o sin un requerimiento previo acreditado.

Debe convocar la junta ordinaria al menos una vez al año y las juntas extraordinarias cuando la situación lo requiera o cuando lo soliciten propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. Durante la celebración de la junta, el presidente la preside y modera los debates.

Ejecución de los acuerdos adoptados

Una vez que la junta adopta un acuerdo, es responsabilidad del presidente velar por su ejecución. Si la junta aprueba una obra, el presidente gestiona la contratación junto con el administrador.

Si se aprueba una derrama, coordina con el administrador el cobro a los propietarios. Si se aprueba el cese de un servicio, el presidente tramita la baja.

El presidente no puede modificar ni paralizar los acuerdos adoptados en junta por decisión propia. Su función es ejecutarlos, no reinterpretarlos.

Si considera que un acuerdo es ilegal o perjudicial, puede impugnarlo judicialmente como cualquier otro propietario, pero no puede ignorarlo simplemente porque no le parezca bien.

Actuación en situaciones urgentes

Cuando se produce una emergencia en el edificio, como una rotura de bajante, un derrumbe parcial o un incendio que afecta a zonas comunes, el presidente puede ordenar las reparaciones necesarias sin esperar a convocar una junta. La urgencia prevalece sobre los trámites formales.

En estos casos, el presidente debe informar a los propietarios con la mayor brevedad posible, conservar toda la documentación de los trabajos realizados y presentar la liquidación completa en la siguiente junta para que los propietarios ratifiquen el gasto. Si no lo hace, puede exponerse a que el gasto sea impugnado.

Requerimiento a vecinos que incumplen

Cuando un propietario u ocupante realiza actividades prohibidas, genera molestias habituales o incumple las normas de la comunidad, el presidente es quien debe requerirle formalmente que cese en su conducta.

Este requerimiento debe hacerse por escrito y de forma fehaciente, generalmente mediante burofax con acuse de recibo.

Si el infractor no atiende el requerimiento, el presidente puede, con autorización de la junta, interponer la acción de cesación prevista en el artículo 7.2 de la LPH, que puede llegar a privar al infractor del uso de su vivienda hasta tres años.

Derechos del presidente de la comunidad

El cargo de presidente no solo implica obligaciones. La ley también reconoce derechos específicos a quien lo ejerce.

El presidente tiene derecho a ser informado de toda la gestión económica y administrativa de la comunidad, a acceder a toda la documentación comunitaria y a recibir el apoyo del administrador en las tareas que superen su capacidad de gestión individual.

En comunidades donde el trabajo del presidente es especialmente intenso, la junta puede aprobar una compensación económica por el tiempo dedicado, aunque esto es poco frecuente en comunidades pequeñas.

Lo que sí puede hacer la junta es aprobar que determinados gastos incurridos directamente por el presidente en el ejercicio de sus funciones sean reembolsados con cargo a los fondos de la comunidad.

El presidente también tiene derecho a cesar en el cargo al finalizar su mandato, a no ser reelegido sin su consentimiento y a exigir que se le entregue toda la documentación cuando deje el puesto.

Responsabilidad y límites del cargo

El presidente responde personalmente de sus actuaciones cuando actúa de forma negligente o excediéndose en sus funciones.

Si firma un contrato no autorizado por la junta, si omite actuar ante una emergencia conocida o si gestiona fondos de forma irregular, puede incurrir en responsabilidad civil frente a la comunidad y frente a terceros.

Sin embargo, el presidente no es responsable de las deudas de la comunidad ni de los incumplimientos de otros propietarios. Su responsabilidad es de gestión, no económica.

Las deudas comunitarias no le afectan a título personal salvo que haya actuado de forma dolosa o con negligencia grave demostrable.

Es importante que el presidente conozca los límites de su cargo y sepa delegar en el administrador de fincas las tareas que requieren conocimiento técnico o legal especializado.

Intentar gestionar todo sin apoyo profesional es una de las causas más frecuentes de errores que luego generan conflictos en la comunidad.

Cómo renunciar al cargo de presidente

La renuncia al cargo de presidente no es libre. El artículo 13 de la LPH establece que el cargo es obligatorio, de modo que no se puede rechazar sin causa justificada reconocida por la junta o por un juez.

Las causas que habitualmente se consideran justificadas son enfermedad o incapacidad física o mental que impida ejercer el cargo, residencia habitual fuera del municipio durante la mayor parte del año, incompatibilidad laboral demostrable, edad avanzada que suponga una carga desproporcionada, y haber sido designado sin respetar el turno establecido en años anteriores.

El procedimiento correcto es el siguiente. El presidente que quiere renunciar debe convocar una junta extraordinaria con ese punto en el orden del día, exponer sus razones ante los propietarios y solicitar que la junta acepte su renuncia y nombre a un sucesor.

Si la junta acepta, se nombra al nuevo presidente y se cierra el proceso. Si la junta rechaza la renuncia sin motivo razonable, el presidente puede acudir al juzgado de primera instancia para que un juez resuelva mediante el procedimiento de equidad.

Qué pasa si nadie quiere ser presidente

Es una situación más frecuente de lo que parece, especialmente en comunidades pequeñas del Pallars con propietarios mayores o no residentes.

Si la junta no consigue designar un presidente por ninguno de los sistemas previstos, cualquier propietario o la propia comunidad puede solicitar al juzgado de primera instancia que nombre a un presidente mediante el procedimiento de jurisdicción voluntaria.

El juez puede designar a cualquier propietario, siguiendo criterios de equidad, sin que ese propietario pueda negarse salvo que tenga causa justificada. Es una solución de último recurso, pero existe y funciona.

Otra alternativa práctica es ampliar las funciones del administrador de fincas para que asuma algunas de las tareas de gestión habitual del presidente, aunque sin poder suplir la representación legal que solo puede ejercer un propietario.

En Finques Alegret ayudamos a las comunidades a encontrar soluciones prácticas para estos casos.

El presidente y el administrador de fincas: dos roles complementarios

Una confusión habitual es pensar que el presidente y el administrador hacen lo mismo o que uno puede sustituir al otro. No es así. Sus roles son complementarios y distintos.

El presidente es la figura de representación legal. Firma documentos, convoca juntas, requiere a infractores y da la cara ante terceros. Pero no necesita conocimientos técnicos ni jurídicos especializados para ejercer el cargo.

El administrador es el profesional que gestiona la parte técnica, contable y jurídica de la comunidad. Lleva la contabilidad, gestiona los contratos con proveedores, prepara las convocatorias, redacta las actas y asesora al presidente en cada decisión que este debe tomar.

En comunidades del Pallars con edificios de cierta complejidad, con propietarios no residentes y con obras o incidencias frecuentes, tener un administrador de fincas que trabaje de forma coordinada con el presidente es lo que permite que el cargo sea manejable para cualquier propietario, independientemente de sus conocimientos previos. En Finques Alegret lo hacemos desde hace más de 40 años.

Conclusión

El presidente de la comunidad de propietarios es la figura legal imprescindible para que una comunidad funcione. Sus funciones van desde convocar juntas hasta representar a la comunidad ante un juzgado. El cargo es obligatorio, pero existen vías legales para renunciar cuando hay causa justificada.

Conocer bien qué implica el cargo, qué puede hacer por iniciativa propia y qué necesita autorización de la junta es la mejor forma de ejercerlo sin errores y sin conflictos con los propietarios. En Finques Alegret asesoramos a los presidentes de las comunidades que administramos en cada paso que deben dar. Consúltanos sin compromiso.