Obras en zonas comunes

Aprobar una obra en las zonas comunes de un edificio parece sencillo hasta que llega la junta. Entonces aparecen las discrepancias sobre qué mayoría hace falta, quién paga, qué permisos son necesarios y qué ocurre si alguien se niega.

La Ley de Propiedad Horizontal distingue varios tipos de obras con mayorías y procedimientos completamente distintos. Confundirlos puede hacer que un acuerdo sea impugnable aunque haya ganado la votación.

Esta guía explica cada tipo de obra, la mayoría que requiere, los permisos necesarios, cómo se reparte el coste y qué ocurre cuando un propietario no quiere pagar.

Qué se considera zona común en un edificio

Las zonas comunes son todos los elementos del edificio que no pertenecen en exclusiva a ningún propietario. Están reguladas por el artículo 396 del Código Civil y forman parte del régimen de propiedad horizontal desde que se constituye la comunidad.

Son zonas comunes el portal, las escaleras, los pasillos, los ascensores, la fachada, el tejado, la cubierta, los patios interiores, las instalaciones generales de fontanería y electricidad, el garaje cuando es comunitario, las terrazas de uso común y cualquier otro elemento que figure como tal en el título constitutivo de la propiedad.

Cualquier obra que afecte a alguno de estos elementos requiere autorización de la comunidad, independientemente de que la solicite un propietario particular o la plantee el propio presidente.

Actuar sin esa autorización puede obligar a demoler lo ejecutado, reparar los daños causados a otros vecinos y asumir las costas de un proceso judicial.

Tipos de obras en zonas comunes y mayorías necesarias

Primera fase: contratación del técnico

Solo pueden realizar la inspección arquitectos, arquitectos técnicos, aparejadores o ingenieros de la edificación colegiados que dispongan de seguro de responsabilidad civil.
La comunidad solicita presupuesto, elige el técnico y convoca la junta para aprobar el gasto.

Segunda fase: la visita de inspección

El técnico accede a todas las zonas comunes del edificio y, si es necesario, a algunas viviendas. Propietarios y ocupantes están obligados a facilitar ese acceso.
El técnico revisa visualmente la estructura, la fachada, la cubierta, las instalaciones generales y detecta las deficiencias existentes.

Tercera fase: elaboración del informe

El técnico entrega el borrador a la comunidad y al administrador de fincas antes de firmarlo. En esta fase conviene revisar las conclusiones, entender las deficiencias detectadas y planificar con el técnico las prioridades de actuación según su gravedad.
El informe caduca a los cuatro meses a efectos de presentación ante la Administración, así que conviene no demorar los pasos siguientes.

Cuarta fase: presentación y obtención del Certificado de Aptitud

El informe firmado se presenta ante la Agència de l’Habitatge de Catalunya o el ayuntamiento. Si el resultado es favorable, se obtiene el Certificado de Aptitud con una vigencia de 10 años.
Si hay deficiencias graves o muy graves, el certificado se condiciona a la subsanación en el plazo establecido.

La Ley de Propiedad Horizontal no trata todas las obras igual. La mayoría exigida depende de la naturaleza de la intervención.

Un acuerdo adoptado con la mayoría incorrecta puede ser impugnado judicialmente aunque haya ganado la votación, lo que puede paralizar la obra meses después de haberla adjudicado.

Obras necesarias y urgentes artículo 10 LPH

Son las obras imprescindibles para mantener el edificio en condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad.

El artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que estas intervenciones son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta de propietarios para ejecutarse.

En la práctica, si el tejado tiene una filtración que afecta a la estructura o si una bajante revienta y provoca daños en varios pisos, el presidente o el administrador de fincas pueden ordenar la reparación de inmediato sin esperar a convocar una junta.

Eso sí, están obligados a informar a los propietarios con la mayor brevedad posible y a justificar la actuación en la siguiente reunión, presentando facturas y documentación completa.

Las obras urgentes siguen la misma lógica: cuando existe riesgo inminente para las personas o para el inmueble, la rapidez prevalece sobre los trámites formales.

Una vez resuelta la emergencia, debe conservarse toda la documentación para presentarla en junta y obtener la ratificación del gasto por los propietarios.

En comunidades del Pallars con edificios de muchas décadas de antigüedad, las obras necesarias son las más frecuentes.

Tejados deteriorados por el peso acumulado de la nieve, bajantes con fugas crónicas, fachadas con desprendimientos y sistemas eléctricos obsoletos son situaciones habituales que no pueden esperar a la próxima junta ordinaria.

Detectarlas a tiempo y actuar con rapidez es parte del trabajo de un buen administrador.

Obras de mejora no necesarias artículo 17.4 LPH

Las obras de mejora son intervenciones que no son estrictamente necesarias para la conservación del edificio, pero que aportan valor añadido o aumentan la comodidad de los vecinos.

Renovar el portal por razones estéticas, instalar un sistema de videovigilancia, climatizar el garaje, crear una zona de bicicletas o mejorar la iluminación de las escaleras son ejemplos típicos de este tipo de obras.

Para aprobar este tipo de actuaciones el artículo 17.4 de la LPH exige una mayoría cualificada: el voto favorable de tres quintos del total de propietarios que representen también tres quintos de las cuotas de participación.

No basta con la mayoría de los asistentes a la junta. Debe ser sobre el total del censo de propietarios, lo que incluye a los ausentes que no se hayan manifestado.

Existe una salvaguarda legal importante para los propietarios que votan en contra. Si el coste de la obra supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Los propietarios que votaron expresamente en contra en la junta y consta así en el acta pueden negarse a pagar la derrama extraordinaria.

Sin embargo, no pueden oponerse a la ejecución de la obra ni beneficiarse de las mejoras introducidas mientras no abonen su parte más los intereses legales correspondientes.

Obras de accesibilidad artículo 10.1.b LPH

Las obras de accesibilidad tienen un régimen especial que conviene conocer bien porque muchas comunidades lo desconocen y rechazan solicitudes que en realidad son legalmente obligatorias.

Cuando un propietario con discapacidad reconocida o mayor de 70 años solicita la eliminación de barreras arquitectónicas, la comunidad está legalmente obligada a ejecutar la obra.

Esta obligación existe siempre que el coste anual repercutido sobre cada propietario no supere el importe de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, una vez descontadas las ayudas públicas disponibles.

En estos casos no se necesita ni siquiera acuerdo de la junta: la obligación nace directamente de la ley, y la comunidad no puede negarse aunque vote en contra por unanimidad.

Si el coste supera ese umbral, el propietario que solicita la obra puede asumir el exceso económico para que la intervención siga siendo obligatoria para la comunidad.

Para el resto de obras de accesibilidad que no entren en esta categoría estrictamente obligatoria, basta con mayoría simple de propietarios que representen la mayoría de cuotas de participación presentes en la junta.

Tabla resumen de mayorías según el tipo de obra

Cómo se aprueba una obra en la junta: el proceso correcto

Salvo en las obras urgentes o en las de accesibilidad obligatoria, cualquier obra en zonas comunes debe pasar por la junta de propietarios. El proceso tiene pasos concretos que conviene no saltarse si se quiere que el acuerdo sea sólido legalmente.

El primer paso es incluir la obra en el orden del día de la convocatoria con suficiente detalle. Una descripción vaga como «obras en el portal» puede dar lugar a impugnaciones posteriores si los propietarios alegan que no sabían exactamente sobre qué se iba a votar.

Conviene especificar qué se va a hacer, el presupuesto estimado y el importe de la derrama prevista por propietario.

El segundo paso es presentar al menos dos o tres presupuestos de distintas empresas antes de la votación.

No es un requisito legal en todos los casos, pero es una práctica recomendable que evita conflictos, refuerza la transparencia de la gestión y permite a los propietarios tomar una decisión informada sobre el gasto que se les va a repercutir.

El tercer paso es la votación con la mayoría correcta según el tipo de obra. El acta de la junta debe reflejar con exactitud los votos a favor, en contra y las abstenciones, el importe total aprobado y los plazos de pago de la derrama.

Un acta bien redactada es la mejor protección frente a impugnaciones posteriores.

El cuarto paso es la notificación a los propietarios ausentes. Tienen treinta días desde la notificación del acuerdo para oponerse formalmente.

Si no se oponen en ese plazo, su voto computa como favorable al acuerdo adoptado. Este detalle es especialmente relevante en comunidades del Pallars con propietarios no residentes durante gran parte del año.

Permisos y licencias que necesita la comunidad

La aprobación en junta es necesaria pero no siempre suficiente. Dependiendo del tipo y la envergadura de la obra, puede ser obligatorio obtener permisos del ayuntamiento antes de iniciar los trabajos.

Empezar sin la licencia correspondiente puede suponer una sanción económica y la paralización de la obra.

Las obras menores como pintar la fachada, reparar el tejado sin modificar la estructura, sustituir elementos de fontanería o renovar la instalación eléctrica de zonas comunes generalmente no requieren licencia de obras formal o solo necesitan una comunicación previa al ayuntamiento.

Las obras mayores que afectan a la estructura del edificio, modifican la distribución de elementos comunes o alteran la fachada de forma significativa sí requieren licencia de obras municipal.

En municipios del Pallars Jussà y el Pallars Sobirà, los plazos de tramitación y los requisitos técnicos pueden variar entre ayuntamientos, por lo que conviene consultar antes de comprometer fechas con la empresa contratista.

En obras de rehabilitación que busquen acceder a ayudas públicas, puede ser necesario el Informe de Evaluación del Edificio o un certificado de eficiencia energética previo.

Tienes todos los detalles en la guía sobre la Inspección Técnica de Edificios en Cataluña.

Quién paga las obras y cómo se reparte el coste

El coste de las obras en zonas comunes se reparte entre todos los propietarios según su coeficiente de participación, que figura en el título constitutivo de la comunidad.

El propietario con una cuota del 8% pagará el 8% del coste total de la obra, independientemente de si usa o no el elemento reparado y de si votó a favor o en contra.

Este criterio se aplica salvo que los estatutos de la comunidad establezcan un sistema de reparto diferente para determinados gastos.

Por ejemplo, algunas comunidades tienen estatutos que eximen parcialmente a los locales comerciales de contribuir a obras relacionadas con el ascensor o con elementos que no utilizan habitualmente.

Si la comunidad no tiene fondos suficientes en el fondo de reserva para afrontar la obra, deberá aprobar una derrama extraordinaria.

El importe total y los plazos de pago deben quedar aprobados en la misma junta donde se aprueba la obra, para que cada propietario sepa exactamente cuánto y cuándo tiene que pagar.

Para obras de cierta envergadura es habitual aprobar el pago en varios plazos: un anticipo para contratar la empresa y el resto según el avance de los trabajos o a su finalización.

El administrador de fincas debe llevar un control riguroso de los pagos y presentar la liquidación completa en la junta siguiente a la finalización de la obra.

Qué ocurre si un propietario se niega a pagar la derrama de obras

La negativa a pagar una derrama aprobada para obras necesarias no tiene amparo legal. La obligación de contribuir a los gastos generales del edificio está establecida en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y no admite excepciones por no usar el elemento reparado, por tener la vivienda vacía o por haber votado en contra en la junta.

Si el propietario no paga en los plazos establecidos, pierde el derecho de voto en las juntas mientras la deuda esté pendiente.

Si la deuda persiste, la comunidad puede iniciar el procedimiento monitorio regulado en el artículo 21 de la LPH para reclamar el importe impagado más los intereses de demora y las costas del proceso judicial.

La única excepción legalmente reconocida es la de las obras de mejora no necesarias cuyo coste supera tres mensualidades ordinarias: en ese caso, el propietario que votó expresamente en contra puede negarse a pagar, pero no puede beneficiarse de la mejora ejecutada hasta que abone su parte más los intereses correspondientes desde la fecha en que debería haber pagado.

Obras en zonas comunes en Cataluña: el Codi Civil català

En Cataluña, las comunidades de propietarios se rigen por el Libro Quinto del Codi Civil de Catalunya, regulado por la Ley 5/2006.

El artículo 553-25 establece las reglas específicas para las obras en elementos comunes en el ámbito autonómico, que en algunos aspectos complementan o matizan lo establecido en la normativa estatal.

La distinción más relevante para la práctica diaria en comunidades catalanas es entre obras de conservación, que son las necesarias para mantener el edificio en condiciones adecuadas de uso y seguridad, y obras de innovación, que son las que introducen mejoras o transformaciones no estrictamente necesarias.

Para las primeras, el Codi Civil català no exige acuerdo previo de la junta si son urgentes. Para las segundas, exige mayorías equivalentes a las previstas en la LPH estatal.

Para comunidades del Pallars que quieran acceder a subvenciones de rehabilitación energética o de accesibilidad de la Generalitat de Catalunya, contar con un administrador que conozca tanto la normativa estatal como el Codi Civil català y los programas de ayudas vigentes en cada momento marca una diferencia real en el resultado económico final de la obra para los propietarios.

En Finques Alegret conocemos los edificios del Pallars, los técnicos de la zona, los plazos de los ayuntamientos y los programas de subvenciones disponibles. Si tu comunidad tiene una obra pendiente y no sabe por dónde empezar, consúltanos.

Conclusión

Las obras en zonas comunes son una de las situaciones que más conflictos generan en las comunidades de propietarios, precisamente porque mezclan aspectos legales, económicos y de convivencia.

Conocer qué mayoría corresponde a cada tipo de obra, qué permisos son necesarios y cómo se reparte el coste es la base para evitar que una obra bien intencionada acabe en una impugnación o en un enfrentamiento entre vecinos que se alarga durante meses.

En Finques Alegret gestionamos las obras de las comunidades del Pallars desde la fase de presupuestación y aprobación en junta hasta la liquidación final, asegurándonos de que cada paso cumpla con la normativa vigente y de que los propietarios estén informados en todo momento. Llevamos más de 40 años haciéndolo.