Vender una vivienda conlleva una serie de obligaciones fiscales que dependen de varios factores, como el tiempo que has sido propietario, la ganancia obtenida, si la vivienda era tu residencia habitual o si eres mayor de 65 años.
En términos generales, los dos impuestos principales que debes tener en cuenta son el IRPF por ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. Además, aunque el IBI no es un impuesto de transmisión, suele pactarse su reparto entre comprador y vendedor.
A continuación te explicamos cada tributo con claridad y, además, qué aspectos conviene revisar antes de firmar una compraventa.
Si vendes en el Pallars Jussà o el Pallars Sobirà, contar con apoyo profesional puede ahorrarte errores, tiempo y dinero.
╰┈➤ En este artículo aprenderás:
IRPF: ganancia patrimonial estatal
El IRPF grava la ganancia patrimonial que obtienes al vender una vivienda. Para calcularla, Hacienda toma como referencia la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, teniendo en cuenta también algunos gastos que pueden computar, como notaría, registro, gestoría o ciertas mejoras debidamente justificadas.
La tributación se aplica por tramos progresivos. En la práctica, la ganancia se suma a tu declaración de la renta y se grava en función de la cuantía obtenida.
Si no existe ganancia, o incluso si vendes con pérdidas, en principio no tendrás que pagar IRPF por esta operación.
Hay exenciones muy relevantes. Una de las más importantes es la reinversión en vivienda habitual.
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual dentro del plazo legal, puedes quedar exento total o parcialmente de tributar por esa ganancia.
También existe una exención especialmente interesante para las personas mayores de 65 años cuando venden su vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir.
En resumen, no todas las ventas generan la misma carga fiscal. Si la vivienda vendida era tu residencia habitual y cumples los requisitos, es posible que el impacto en el IRPF sea nulo o muy reducido.
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En Finques Alegret te asesoramos para calcular correctamente la ganancia patrimonial y ayudarte a tomar decisiones más rentables en tu venta.
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal, cuyo nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, grava el aumento de valor del suelo desde que compraste la vivienda hasta que la vendes.
La gestiona el ayuntamiento del municipio donde se encuentra el inmueble.
Este impuesto no grava la vivienda en sí, sino el valor del terreno sobre el que está construida. Para calcularlo, se tienen en cuenta el valor catastral del suelo y el número de años transcurridos desde la adquisición hasta la transmisión.
En una venta habitual, el obligado al pago suele ser el vendedor, aunque en la práctica a veces se pacta otra distribución entre las partes.
Es importante saber que, tras la reforma fiscal, si puedes demostrar que no ha existido incremento de valor, o que incluso has vendido a pérdidas, la plusvalía no debe pagarse.
Esto ha cambiado mucho la forma de calcular el impuesto y evita que se tribute cuando realmente no ha habido ganancia.
El plazo para presentar la liquidación suele ser de 30 días hábiles desde la fecha de la venta, aunque puede variar según el ayuntamiento.
En Finques Alegret podemos ayudarte a calcular la plusvalía municipal con datos reales de tu municipio para que no haya sorpresas en el cierre de la operación.
IBI y otros gastos locales
El IBI es un impuesto anual que grava la propiedad del inmueble. Legalmente, corresponde a quien figure como propietario a 1 de enero de cada año.
En una compraventa, lo más habitual es que comprador y vendedor acuerden un reparto proporcional según los meses de disfrute de cada uno, aunque esa distribución no viene impuesta por la ley.
Conviene recordar que el IBI no es un impuesto de transmisión, sino un gasto de mantenimiento de la propiedad. Aun así, es muy frecuente incluirlo en los cálculos previos a la venta para evitar malentendidos entre las partes.
Además del IBI, hay otros gastos que no son impuestos pero sí forman parte del coste de vender una casa. Uno de los más habituales es el certificado de eficiencia energética, que es obligatorio para vender.
También puede haber gastos de cancelación de hipoteca, notaría o gestoría si existían cargas sobre la vivienda.
Si quieres organizar correctamente el reparto del IBI y de otros gastos de venta, Finques Alegret puede ayudarte a dejarlo todo claro desde el principio.
Exenciones y beneficios fiscales
No todas las ventas tributan igual. Existen varias situaciones que pueden reducir o incluso eliminar la carga fiscal.
La más conocida es la reinversión en vivienda habitual, que permite exentar la ganancia patrimonial si reinviertes todo lo obtenido en otra residencia habitual dentro del plazo legal.
También están exentas las ventas de vivienda habitual realizadas por mayores de 65 años, sin obligación de reinvertir.
Si vendes con pérdida, no pagarás IRPF por ganancia patrimonial y, en ciertos supuestos, tampoco se generará plusvalía municipal.
Además, algunas transmisiones derivadas de herencias o donaciones pueden tener un tratamiento distinto, por lo que siempre conviene revisar cada caso de forma individual.
¿Quieres saber si puedes aplicar alguna exención?
En Finques Alegret revisamos contigo los requisitos, la documentación y los plazos para que no pierdas ningún beneficio fiscal.
Venta a no residentes
Si el vendedor no es residente fiscal en España, la operación tiene una particularidad importante: el comprador está obligado a retener un 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda como pago a cuenta del impuesto correspondiente del vendedor no residente.
Eso no significa que se pague un impuesto adicional, sino que esa cantidad funciona como anticipo de la tributación final.
Después, el vendedor deberá presentar la declaración correspondiente y regularizar la operación. Si la retención practicada supera el impuesto real, podrá solicitar la devolución de la diferencia.
En este tipo de ventas es especialmente importante coordinar bien la parte fiscal, ya que suelen intervenir asesores, notarios y, a veces, documentos en más de un idioma.
En operaciones con vendedores no residentes, Finques Alegret colabora con asesores fiscales para que la compraventa se gestione correctamente y sin errores.
Tabla comparativa de impuestos
| Impuesto | Qué grava | Quién lo paga | Base imponible |
| IRPF por ganancia patrimonial | La ganancia obtenida en la venta | El vendedor | Precio de venta menos precio de compra y gastos deducibles |
| Plusvalía municipal | El incremento de valor del suelo | El vendedor, salvo pacto | Valor catastral del suelo, coeficiente y años de tenencia |
| IBI | La posesión del inmueble | El propietario a 1 de enero | Valor catastral total aplicado al tipo municipal |
Aunque por ley el IBI corresponde a quien era propietario a 1 de enero, en la práctica suele prorratearse entre comprador y vendedor.
Conclusión: cuenta con Finques Alegret para vender con seguridad y sin complicaciones
Vender una vivienda en España implica tener bien controlados los impuestos, los plazos y la documentación necesaria para evitar errores que luego puedan salir caros.
Cada caso puede tener matices distintos, así que contar con asesoramiento profesional desde el principio es la mejor forma de tomar decisiones acertadas y aprovechar al máximo las posibles exenciones o beneficios fiscales.
En Finques Alegret te ayudamos a revisar tu caso, calcular los impuestos que pueden aplicarse y gestionar la venta con una visión práctica y cercana.
Si quieres vender con tranquilidad en el Pallars Jussà o el Pallars Sobirà, lo más recomendable es contactar con nuestro equipo y dejarte acompañar durante todo el proceso.
